Grundstückswert

Die Bedeutung des Bodenrichtwerts beim Hausbau

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Indikator für den Wert eines Grundstücks und spielt eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung des Grundstückswerts. Als amtlich festgelegter Lagewert (ermittelter Durchschnittswert) für den Boden bietet er eine verlässliche Grundlage für die Bewertung von Immobilien und Bauland. In Deutschland wird der Bodenrichtwert von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden und Städte ermittelt und regelmäßig aktualisiert, um die aktuellen Wertverhältnisse widerzuspiegeln. Der Wert wird in Euro pro Quadratmeter angegeben.

Warum sollte man den Bodenrichtwert kennen?

Für Bauherrinnen und Bauherren sowie Immobilieninteressenten ist die Kenntnis des Bodenrichtwerts von großer Bedeutung, da er als Ausgangspunkt für die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks dient. Die Bodenrichtwerte werden in sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammengefasst und können über verschiedene Quellen wie Geoportale der Länder oder das Liegenschaftskataster eingesehen werden. In Deutschland bieten die Bundesländer Onlineportale wie BORIS-D an, auf denen Sie kostenfrei oder gegen Gebühr Bodenrichtwerte einsehen können. Auch Karten sind dort einsehbar. Bodenrichtwerte können oft auch direkt bei der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung angefragt werden.

Dabei spielen wertbeeinflussende Faktoren wie die Lage, die Grundstücksfläche und die Nutzungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle bei der Festlegung des durchschnittlichen Werts für ein bestimmtes Gebiet.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?: Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Diese unabhängigen Gremien bestehen aus Sachverständigen, die sich auf dem Gebiet der Immobilienbewertung bestens auskennen.
Die Ermittlung des Bodenrichtwerts basiert auf verschiedenen Faktoren und Daten:
Kaufpreissammlung: Notare sind verpflichtet, Kopien aller beurkundeten Immobilienkaufverträge bzw. Grundstückstransaktionen an die zuständigen Gutachterausschüsse zu senden. Diese Kaufpreissammlungen bilden die Grundlage für die Berechnung.
Vergleichswertverfahren: Das gängigste Verfahren zur Ermittlung des Bodenrichtwerts ist das Vergleichswertverfahren. Dabei werden die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke innerhalb einer Zone (Lage und Nutzung) aus den vergangenen Jahren herangezogen, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.
Einflussfaktoren: Bei der Berechnung werden verschiedene wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt:
Lage des Grundstücks (Mikro- und Makrolage)
Erschließungsgrad
Form und Größe des Grundstücks
Bodenbeschaffenheit
Art der Bepflanzung
Bebauungsmöglichkeiten
Infrastruktur und Versorgungslage
Lärmquellen und Industrieanlagen in der Nähe
Stichtag und Aktualisierung: Die Bodenrichtwerte werden in der Regel jährlich zum Stichtag 1. Januar des jeweiligen Jahres ermittelt. In einigen Fällen kann die Aktualisierung auch alle zwei Jahre erfolgen.
Veröffentlichung: Nach der Ermittlung werden die Bodenrichtwerte gemäß § 196 Abs. 3 BauGB veröffentlicht und dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt. Die Veröffentlichung erfolgt in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert bzw. nur ein Indikator für ein bestimmtes Gebiet und gibt nicht den individuellen Wert eines spezifischen Grundstücks an. Abweichungen in den wertbestimmenden Eigenschaften können zu Unterschieden zwischen dem tatsächlichen Bodenwert und dem Bodenrichtwert führen.

Bodenrichtwert vs. Bodenwert: Den Unterschied verstehen

Der Bodenrichtwert und der Bodenwert sind zwei wichtige Begriffe in der Immobilienbewertung, die oft verwechselt werden. Während der Bodenrichtwert einen durchschnittlichen Lagewert für eine bestimmte Bodenrichtwertzone darstellt, bezieht sich der Bodenwert auf den tatsächlichen Wert eines spezifischen Grundstücks.

Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen ermittelt und dient als Orientierungswert für eine größere Fläche mit ähnlichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Der Bodenwert hingegen berücksichtigt die individuellen Merkmale eines Grundstücks wie Größe, Form, Erschließungszustand und besondere Lagevor- oder -nachteile. Er wird oft mithilfe dieser Formel berechnet:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Einflussfaktoren auf den Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die den Wert eines Grundstücks maßgeblich bestimmen. Diese Einflussfaktoren spiegeln die Attraktivität und Nutzbarkeit eines Grundstücks wider und können je nach Lage und Umgebung variieren. Auch die Marktentwicklung spielt dabei eine Rolle, denn eine steigende Nachfrage kann den Bodenrichtwert erhöhen.

Einflussfaktor	Details
Lage des Grundstücks	Mikrolage (unmittelbare Umgebung) Makrolage (Stadtteil, Stadt, Region) Nähe zu Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen
Erschließungsgrad	Anbindung an Straßen und öffentliche Verkehrsmittel Anschluss an Wasser, Strom und Abwasser Verfügbarkeit von Telekommunikationsnetzen
Grundstückseigenschaften	Größe und Form des Grundstücks Topografie (z.B. Hanglage, Ebenheit) Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit
Bebauungsmöglichkeiten (Baurecht)	Festsetzungen im Bebauungsplan Zulässige Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet)
Umweltfaktoren	Lärmbelastung Luftqualität Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten
Wirtschaftliche Faktoren	Allgemeine Wirtschaftslage der Region Arbeitsmarktentwicklung Kaufkraft der Bevölkerung
Rechtliche Rahmenbedingungen	Bauvorschriften und -auflagen Denkmalschutz Altlasten oder Kontaminationen

So finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück: Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Information für Immobilienbesitzende und potenzielle Käuferinnen und Käufer. Um den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück zu ermitteln, können Sie folgende Schritte unternehmen:
Online-Portale nutzen: Die meisten Bundesländer stellen Bodenrichtwerte kostenlos über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) zur Verfügung.
Geoportale der Länder: Viele Bundesländer bieten spezielle Geoportale an, in denen Bodenrichtwerte ab einem bestimmten Kartenmaßstab angezeigt werden.
Gutachterausschüsse kontaktieren: Wenn Sie die Information nicht online finden können, wenden Sie sich an den zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde. Diese Ausschüsse sind für die Ermittlung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte verantwortlich.
Schriftliche Auskunft anfordern: Für detailliertere Informationen oder ältere Bodenrichtwerte können Sie eine schriftliche Auskunft beim zuständigen Amt (Gemeindeverwaltung) anfordern. Dabei können unter Umständen Gebühren anfallen.
Aktualität beachten: Bodenrichtwerte werden in der Regel jährlich zum Stichtag 1. Januar neu ermittelt und veröffentlicht. Achten Sie darauf, dass Sie den aktuellsten verfügbaren Wert verwenden.
Zusätzliche Informationen: Neben dem reinen Bodenrichtwert können Sie oft auch weitere wertvolle Informationen wie Flurkarten, Lagepläne und Angaben zum Baurecht in den entsprechenden Portalen finden.
Durch die Nutzung dieser Ressourcen können Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück selbstständig und in den meisten Fällen kostenlos ermitteln. Dies ist besonders nützlich für die Wertermittlung Ihrer Immobilie oder bei der Vorbereitung von Kaufentscheidungen.
Wichtige Hinweise:
·Kein absoluter Wert: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert. Der tatsächliche Marktwert eines Grundstücks kann davon abweichen.
Zusatzkosten berücksichtigen: Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf das unbebaute Grundstück. Zusätzliche Kosten, wie die Erschließung oder Altlasten, sind nicht enthalten.
Rechtsverbindlichkeit: Der Bodenrichtwert hat keine rechtliche Bindung, wird aber in vielen Verfahren als Referenzwert herangezogen.

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