Der Bebauungsplan: Die rechtliche Basis des Hausbaus 

Er legt fest, was und in welcher Größe bebaut und wie genutzt werden darf: Für viele Grundstücke in Deutschland gibt es einen Bebauungsplan. Er bildet für BauherrInnen die Grundlage ihrer Planungen. Der Plan wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und ist, gemeinsam mit dem Flächennutzungsplan, ein wichtiges Instrument der lokalen städtebaulichen Entwicklung. Wo kann man den Plan einsehen? Was passiert, wenn es keinen gibt? Und wie genau lässt sich das persönliche Traumhaus vorschriftsgemäß planen? Wir haben die Antworten auf all Ihre wichtigsten Fragen rund um die rechtlich einwandfreie Bebauung Ihres Grundstücks!

Bebauungspläne sind öffentlich einsehbar: Lokaler Ansprechpartner ist üblicherweise die Baubehörde bzw. das Bauordnungsamt der zuständigen Gemeinde. Es wird dringend empfohlen, noch vor den ersten Planungen rund um das Eigenheim den Bebauungsplan einzusehen – er bildet schließlich die rechtliche Grundlage für den späteren Grundriss. Üblicherweise bestehen die Pläne aus zwei Teilen: einer Planzeichnung des jeweiligen Gebiets und einer schriftlichen Darlegung aller verbindlichen Vorschriften. Innerhalb der Bauleitplanung bilden Bebauungspläne die zweite Stufe des Flächennutzungsplans. In diesem vorbereitenden Bauleitplan wird zunächst die geplante bauliche Nutzung des Gemeindegebietes festgelegt – beispielsweise gewerblich oder privat. Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) regelt auf Basis des Flächennutzungsplanes die Bebauung einzelner Gebiete der Gemeinde. Ein Sonderfall ist übrigens ein sogenannter vorhabenbezogener Bebauungsplan, der in enger Zusammenarbeit bzw. auf Initiative eines konkreten Vorhabenträgers entsteht, etwa durch eine geplante gewerbliche Nutzung. Achtung: Bebauungspläne sind grundsätzlich rechtlich bindend. Das bedeutet: Was im Plan festgelegt ist, muss beim Bau des Hauses beachtet werden. Andernfalls drohen Bußgelder, auch ein Baustopp sowie die Anordnung eines Rückbaus sind möglich. Verstöße verjähren zudem nicht, sie können also auch nach Jahren noch Konsequenzen haben.

Es ist eher selten, aber nicht ausgeschlossen: Für einige Grundstücke ist kein Bebauungsplan vorhanden, an dem Sie sich orientieren können. Ist dies der Fall, gibt es alternative Regelungen. Üblicherweise dürfen Sie auch dann nicht einfach spontan drauflosbauen. Halten Sie in jedem Fall Rücksprache mit der für Sie zuständigen Baubehörde. Ihr Eigenheim planen und bauen Sie auch bei nicht vorhandenem Bebauungsplan in enger Abstimmung mit der Behörde. Erste Hinweise bietet außerdem das Baugesetzbuch: Planen Sie einen Bau innerhalb eines bereits bebauten Ortsteils, müssen Sie im Normalfall an §34 BauGB befolgen: Demnach sollen Sie sich an der Bebauung der Nachbarschaft orientieren. Da der Paragraf nicht alle möglichen individuellen Fälle eindeutig klären kann, sollten Sie unbedingt auch hier mit der Baubehörde kommunizieren – etwa für eine klare Aussage, was genau hier als Nachbarschaft bezeichnet wird und woran genau Sie sich orientieren müssen. Andere Regelungen treten dann auf, wenn Sie einen Bau im sogenannten Außenbereich planen, also außerhalb eines bebauten Ortsteils. Auch hier müssen Sie mit der zuständigen Baubehörde in Austausch treten. Unsere Profi-Tipps: Mit einer Bauvoranfrage gehen Sie auf Nummer sicher, wenn der Bebauungsplan fehlt. Das zuständige Bauamt prüft dann, ob Ihr geplanter Neubau allen Vorschriften entspricht und kann Ihnen grünes Licht für Ihre individuelle Planung geben. Auch serviceorientierte Bauunternehmen stehen Ihnen hier jederzeit zur Seite und planen Ihr Bauvorhaben gemäß aller geltenden Vorschriften. In diesem Zusammenhang: Viebrockhaus unterstützt angehende BauherrInnen umfassend und in jeder Bauphase – zum Beispiel auch beim Kauf eines Grundstücks und beim Erschließen des Grundstücks!